Nieważność umowy sprzedaży nieruchomości i oddalenie powództwa o zwrot ceny sprzedaży

Klientka po śmierci matki nie mogła dostać się do domu – zamki w drzwiach zostały wymienione. Zaniepokojona podjęła starania zmierzające do wyjaśnienia tej sytuacji. W ich rezultacie ustaliła, że jej matka nie figuruje już jako właściciel w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości zabudowanej domem, w którym żyła. Co więcej – sytuacja ta dotyczyła innej nieruchomości, której matka była właścicielem jeszcze chwilę przed śmiercią.

W rezultacie kolejnych ustaleń dokonanych przez klientkę z naszą pomocą okazało się, że przed śmiercią jej matki nieruchomościami, których była właścicielem zainteresował się Pan X.

Na skutek podjętych przez niego czynności, związanych z wykorzystywaniem trudnej sytuacji życiowej matki klientki, została zawarta pomiędzy nim a matką klientki przedwstępna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego dotycząca dwóch nieruchomości, w tym domu matki klientki. W umowie przewidziano, że do umowy przyrzeczonej może przystąpić zamiast Pana X. wskazana przez niego dowolna osoba trzecia.

Cena sprzedaży obu nieruchomości została określona na łączną kwotę 400.000 złotych. W umowie zapisano, że Pan X. wręcza matce klientki w dniu zawarcia umowy zadatek w kwocie 200.000 złotych, a matka klientki kwituje jego odbiór.

W tym samym akcie notarialnym, matka klientki udzieliła Panu X. nieodwołalnego i niegasnącego z chwilą śmierci pełnomocnictwa, między innymi do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży opisanych w umowie nieruchomości. Pełnomocnik mógł być także drugą stroną czynności cywilnoprawnych oraz dokonywać czynności z samym sobą.

W umowie przewidziano, że do umowy przyrzeczonej może przystąpić zamiast powoda wskazana przez niego dowolna osoba trzecia.

Klientka ustaliła, że następnie zostały zawarte warunkowe umowy sprzedaży pomiędzy jej matką reprezentowaną przez Pana X., a innymi osobami reprezentowanymi przez Pana X., a w ich rezultacie umowy przeniesienia własności nieruchomości.

Następnie zawarte zostały kolejne umowy warunkowe oraz umowy przeniesienia dotyczące tych nieruchomości, w wyniku których po raz kolejny zmieniły one właścicieli.

Jak okazało się później Pan X. dokonywał ww. transakcji jako pełnomocnik poza wiedzą mocodawców.

Sytuacja wydawała się beznadziejna, ponieważ prawo własności nieruchomości zostało przeniesione w odpowiedniej formie, a co do drugiego rzędu nabywców ryzyko skutecznego powołania się na rękojmię wiary ksiąg publicznych było znaczne. Klientka znając ryzyka zleciła SDO Legal przygotowanie i wniesienie pozwu o stwierdzenie nieważności szeregu umów, w rezultacie których jej matka przestała być właścicielem nieruchomości, a sama klientka została pozbawiona należnego jej spadku.

Początkowo sprawa nie ułożyła się pomyślnie, ponieważ Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo. Jednak na skutek apelacji wniesionej przez kancelarię Sad Apelacyjny wydał wyrok, w którym zmienił zaskarżone orzeczenie w ten sposób, że stwierdził nieważność wszystkich umów. Sąd wskazał, że o ile pierwszy z aktów notarialnych zawiera oświadczenia matki klientki to jednak ich prawdziwość budzi poważne wątpliwości.

W uzasadnieniu Sąd wskazał, że matka klientki była zżyta z sąsiadami, bliski kontakt utrzymywała też ze swoją siostrą. Nikomu jednak nie zdradziła, że chce sprzedać dom. Jednocześnie nie podjęła żadnych starań znalezienia sobie innego miejsca zamieszkania. O swoich działaniach nie poinformowała też swojego wieloletniego partnera. Po rzekomym otrzymaniu kwoty zadatku, nie tylko nie spłaciła swoich długów, które zawsze po otrzymaniu środków pieniężnych regulowała, ale nadal je zaciągała. Wbrew zapisom umowy nie miała świadomości skutków sprzedaży nieruchomości ani woli jej opuszczenia. Jej poziom wiedzy prawnej, wykształcenie oraz sposób życia nie pozwalały też na racjonalną ocenę zakresu udzielonego pełnomocnictwa. Pan X., który od lat zajmował się obrotem nieruchomościami nabywanymi właśnie od osób nieporadnych życiowo, starszych obarczonych problemami, zadłużonymi, wykorzystał tę okoliczność. Biorąc to pod uwagę Sąd Apelacyjny uznał, że umowa przedwstępna i pełnomocnictwo zawarte w akcie notarialnym są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i jako takie nieważne. W rezultacie unieważnione zostały wszystkie pozostałe umowy.

Na podstawie wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie i postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku klientka została wpisana do ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości w miejsce swojej matki. Wpisy dokonane na podstawie nieważnych umów zostały wykreślone.

Ale to nie koniec.

Po niedługim czasie Pan X. wniósł o zasądzenie na jego rzecz kwoty 400 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami. W uzasadnieniu wskazał, że zawarł z matką klientki przedwstępną umowę sprzedaży dwóch nieruchomości za cenę 400 000 zł, ponieważ wskutek ustalenia nieważności umów określone w nich wynagrodzenie stało się świadczeniem nienależnym i podlega zwrotowi na rzecz Pana X.

Klientka reprezentowana przez SDO Legal wniosła o oddalenie powództwa.

Rozstrzygniecie sprawy uzależnione było w ocenie Sądu Okręgowego w Szczecinie od ustalenia faktycznego, czy Pan X. wręczył matce klientki 400.000 zł. Jeśli ustalenie tego rodzaju byłoby możliwe, klientka, będąc spadkobierczynią odpowiedzialną za długi (art. 922 k.c.), stałaby się zobowiązana do zwrotu nienależnego świadczenia (art. 450 i 410 k.c.).

Sąd Okręgowy w Szczecinie, a następnie Sąd Apelacyjny w Szczecinie podzieliły stanowisko SDO Legal, a powództwo przeciwko klientce zostało oddalone.

Sądy wskazały, że istotna w kontekście rozważenia istnienia dowodu wiarygodnego i mocy dowodowej pozwalającej na ustalenia zgodne z twierdzeniami Pana X. wręczenia sumy 400.000 zł jest zgodność z doświadczeniem życiowym motywacji osób zaangażowanych w transakcje.

Akt notarialny inkorporujący umowę przedwstępną zawartą między Panem X., a klientką jest oczywiście dokumentem wiarygodnym, nie korzysta jednak z domniemania prawdziwości zapis o wręczeniu 200.000 zł.

Brak świadomości konieczności niemal natychmiastowego opuszczenia nieruchomości, o którym pisaliśmy wyżej uprawdopodabnia wniosek, że matka klientki nie obejmowała świadomością także zapisu wskazującego na pokwitowanie wręczenia jej pieniędzy.

Wszystkie orzeczenia są prawomocne.