3-letni lock-up, ograniczenia najmu i surowsze zasady – co zmieni się w fundacjach rodzinnych

Start fundacji rodzinnej w 2023 r. – sukces i pierwsze kontrowersje

Celem niniejszego tekstu jest zsyntetyzowanie – w ujęciu „od wejścia w życie do dziś” – jak krok po kroku ewoluowały rządowe i eksperckie pomysły zmian w reżimie prawnopodatkowym fundacji rodzinnej: od wejścia w życie ustawy w 2023 r., przez pierwszą falę postulatów w 2024 r., aż po konkretny projekt zmian w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych opublikowany 29 sierpnia 2025 r.

Polska fundacja rodzinna została zaprojektowana jako narzędzie sukcesji z korzystnym reżimem fiskalnym: zwolnienie CIT z wyjątkami oraz odsunięcie opodatkowania do momentu wypłaty świadczeń beneficjentom. Już po kilkunastu miesiącach popularność konstrukcji była wysoka – liczba wniosków o rejestrację liczona w setkach a następnie tysiącach – co z jednej strony potwierdziło trafność ustawodawstwa w tym zakresie, z drugiej uruchomiło dyskusję o nadużyciach (zwłaszcza szybkie wniesienie aktywów i zbycie bez podatku, najem nieruchomości w modelu quasi-hotelowym, wykorzystywanie struktur transparentnych oraz zagranicznych spółek o niskim opodatkowaniu). To właśnie te obszary stały się osią debat o „uszczelnieniu” przepisów.

Rok 2024 – pierwsze przymiarki do zmian

Rok 2024 przyniósł pierwsze „przymiarki” koncepcyjne po stronie Ministerstwa Finansów: rozważano lock-up nawet rzędu kilkunastu lat oraz doprecyzowanie regulacji w zakresie najmu. Nie był to jednak jeszcze projekt ustawy – raczej kierunki, które pojawiały się w ramach postulatów wynikających z konfrontacji założeń instytucji z praktyką (m.in. kontrowersje wokół najmu krótkoterminowego oraz transakcji z podmiotami powiązanymi).

Przełom: lato 2025 i projekt nowelizacji

Przełom nastąpił latem 2025 r.: 8 sierpnia MF zapowiedziało, a 29 sierpnia opublikowało projekt nowelizacji ustawy o fundacji rodzinnej. Oś zmian jest czteropunktowa.

Kluczowe zmiany w projekcie

Po pierwsze – 3-letni „lock-up” dla zbycia składników majątku nabytych od podmiotów powiązanych (liczony od końca roku nabycia/wniesienia); sprzedaż przed upływem karencji wyłącza zwolnienie od podatku dochodowego.

Po drugie – zawężenie zwolnienia przy najmie: zwolnienie nie obejmie osiąganych przez fundację rodzinną przychodów: z najmu, dzierżawy lub innej umowy, której przedmiotem jest m.in. przedsiębiorstwo, zorganizowana część przedsiębiorstwa lub składnik majątku służący prowadzeniu działalności przez beneficjenta, fundatora lub podmiot powiązany z fundacją rodzinną, beneficjentem lub fundatorem, a także budynek mieszkalny, budynek o funkcji mieszanej w części dotyczącej funkcji mieszkalnej, lokal mieszkalny lub ich część, chyba że są wynajmowane bezpośrednio przez fundację rodzinną wyłącznie na cele mieszkaniowe, przy czym zwolnienie to nie obejmuje w szczególności przychodów z tytułu świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem, a ciężar dowodu, że ten budynek, lokal lub ich część są wynajmowane bezpośrednio wyłącznie na cele mieszkaniowe spoczywa na fundacji rodzinnej.

Po trzecie – objęcie fundacji reżimem CFC oraz doprecyzowanie rozliczeń przy strukturach transparentnych.

Po czwarte – włączenie fundacji w exit tax przy przenoszeniu majątku za granicę lub zmianie rezydencji. Równolegle rozszerzono ujęcie „ukrytych zysków” (np. pożyczki dla fundatora/osób powiązanych).

Co do zasady wejście w życie przewidziano na 1 stycznia 2026 r., przy czym przewidziano istotny przepis przejściowy: 36-miesięczna karencja obejmie już aktywa wniesione po 31 sierpnia 2025 r.

Kontrowersje związane z nowelizacją

Warto zauważyć, że to właśnie na tym przepisie przejściowym i na definicyjnych detalach najmu skupia się dziś najwięcej sporów interpretacyjnych i emocji: eksperci podkreślają ciężar dowodu po stronie fundacji (cele mieszkaniowe, „bezpośredniość” najmu), zwracają też uwagę na napięcia między deklarowaną stabilnością a trybem procedowania (krótki horyzont, krótkie vacatio legis). Jednocześnie wskazuje się, że skala zmian – choć dolegliwa dla modeli „krótkoterminowych” – nie demontuje istoty fundacji rodzinnej jako wehikułu długoterminowej sukcesji i reinwestycji (zostawiając szerokie pole dla aktywnych inwestycji kapitałowych i operacji niepowiązanych).

Ewolucja regulacyjna – ciągłość zamiast rewolucji

Z perspektywy ciągłości regulacyjnej widoczna jest więc dość klarowna ewolucja: od „pro-sukcesyjnej” konstrukcji z 2023 r. poprzez rok 2024 jako czas katalogowania problemów i szkicowania kierunków, do 2025 r., gdy przedstawiany i podawany konsultacjom jest już konkretny projekt. Dla praktyki oznacza to podkreślenie i ugruntowanie priorytetów w zarządzaniu majątkiem fundacji: więcej planowania horyzontalnego (czas), czystsze relacje z podmiotami powiązanymi, ostrożność w najmie mieszkalnym i przegląd zagranicznych ekspozycji. Taki kompromis – jeśli zostanie uchwalony w kształcie zbliżonym do projektu – akcentuje kontekst sukcesyjny, nie odbierając fundacji rodzinnej atrakcyjności inwestycyjnej, o ile pozostaje w logice długoterminowego planowania.