Co gdy dzierżawca nie chce oddać nieruchomości?

Kancelaria SDO Legal reprezentowała jednostkę organizacyjną samorządu terytorialnego, w sporze o wydanie obiektu hotelowego po wypowiedzeniu umowy dzierżawy. Przyczyną wypowiedzenia umowy było niewykonanie przez dzierżawcę obowiązków określonych w umowie dzierżawy. Zgodnie z jej postanowieniami, dzierżawca zobowiązał się dostosować nieruchomość do właściwych przepisów prawa takiego obiektu, wydając na ten cel kwotę kilku milionów złotych. Wskutek braku wydatkowania umówionej kwoty, jednostka organizacyjna wypowiedziała umowę i pozwała byłego dzierżawcę o wydanie przedmiotu umowy.

Na czym polega umowa dzierżawy?

Umowa dzierżawy jest jedną z częściej zawieranych umów. Może ona polegać na tym, że wydzierżawiający oddaje określoną rzecz do używania przez dzierżawcę. Dzierżawca jest także dodatkowo uprawniony do pobieranie pożytków jakie ta rzecz przynosi. Te pożytki dzielą się na 2 rodzaje i uzależnione są od charakteru rzeczy, która jest dzierżawiona. Pożytki naturalne to np. płody rolne takie jak np. zboże czy owoce, ale także drewno uzyskane z wyrębu lasu. Powstaną one gdy przedmiotem umowy jest nieruchomość rolna lub las. Drugim rodzajem pożytków są pożytki cywilne: są to dochody jakie rzecz przynosi na podstawie stosunku cywilnoprawnego. Takiego rodzaju dochodem może być np. czynsz najmu. Tego rodzaju pożytki mogą być uzyskiwane gdy przedmiotem dzierżawy jest lokal mieszkalny albo samochód. Jeżeli zostanie on następnie udostępniony na przykład na podstawie umowy najmu to będzie przynosił właśnie pożytek cywilny.

Umowa dzierżawy rodzi jednak nie tylko prawa, ale także nakłada konkretne obowiązki. W przypadku dzierżawcy obowiązki te obejmują:

• uiszczanie czynszu;
• korzystanie z przedmiotu dzierżawy zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki
• zakaz zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego;
• dokonywanie niezbędnych napraw;
• zakaz oddawania przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego;
• zwrot przedmiotu dzierżawy po zakończeniu umowy.

Umowa możne nakładać jednak także inne obowiązki. W tym przypadku dzierżawca zobowiązał się poczynić na nieruchomość nakłady, które dostosują obiekt hotelowy do wymagań wynikających z przepisów. Działania takie, mimo ciążącym na dzierżawcy obowiązku umownym, nie zostały jednak zrealizowane. Uprawniało to wydzierżawiającego do wypowiedzenia umowy dzierżawy, co obligowało dzierżawcę do zwrotu nieruchomości. Jednak mimo wezwania nieruchomość nie została wydana.

Zarzut braku zainwestowania umówionej kwoty

Jednostka organizacyjna dysponująca nieruchomością skierowała powództwo o wydanie nieruchomości, którego podstawą było oświadczenie o wypowiedzeniu umowy dzierżawy. Jednostka dokonała weryfikacji przedłożonego przez dzierżawcę zestawienia wydatków. Z dokumentów wynikało, iż dzierżawca wydatkował część środków na wyposażenie i modernizację nieruchomości. Pozostałą część środków dzierżawca zaliczył jako wydatki na zwiększenie powierzchni nieruchomości, co jednak w rzeczywistości nie zostało dokonane.  Zdaniem dzierżawcy wynikało to z braku współdziałania jednostki z dzierżawcą poprzez brak zgody na rozbudowę nieruchomości. W ocenie Klienta Kancelarii, tak określone sprawozdanie obejmujące zestawienie wydatków dzierżawcy nie stanowiło wykonania zobowiązania określonego w umowie. Zapisy jednoznacznie wskazywały na konieczność zainwestowania w nieruchomość środków umownych o określonej kwocie. W sporze sądowym były dzierżawca zarzucał jednostce brak współdziałania przy realizacji umowy (brak udzielania zgody na powiększenie nieruchomości) co było bezpośrednią przyczyną niewykonania umowy. Tym samym dzierżawca wskazywał, że wina za niewykonanie umowy obciąża wydzierżawiającego, zatem nie mogła być podstawą wypowiedzenia umowy.

Argumentacja przyczyn wypowiedzenia umowy dzierżawy w sprawie o wydanie nieruchomości

SDO Legal w toku postępowania sądowego przyjęła taktykę procesową wskazującą jako przyczynę wypowiedzenia umowy brak zainwestowania przez dzierżawcę umówionej kwoty. W toku procesu kwestią sporną okazała się interpretacja zapisów umowy określająca zakres obowiązku dzierżawcy i czynności jakie dzierżawca miał wykonać, aby uczynić zadość zobowiązaniu. Spornym było także to, czy w ramach umowy dzierżawca może dokonać przebudowy nieruchomości i powiększenia jej powierzchni czy też pojęcia „modernizacji” i „remontu” nie pozwalały na takie działania. Jeżeli jednak działania takie były możliwe, to czy wymagały zgody odpowiedniego organu.

Prawnicy SDO Legal argumentowali, że umowa nie pozwalała na uznanie, że pojęcia „modernizacji” i „remontu”, obejmują możliwość powiększania powierzchni budynku (nadbudowy, przebudowy zmieniającej kubaturę nieruchomości) i ta taktyka procesowa konsekwentnie podtrzymywana była przed Sądami obu instancji. Składane w toku postępowania wnioski dowodowe miały na celu wykazanie, że zgodnym zamiarem stron umowy była modernizacja nieruchomości rozumiana jako nakłady zwiększające wartość nieruchomości skutkujące zakupem określonych rzeczy, odnowieniem nieruchomości, uczynienie nieruchomości istniejącej korzystniejszą, nie zaś zwiększenie powierzchni budynku i powstanie nowego elementu. Stanowisko takie korespondowało z wyjaśnieniami osób biorących udział w postępowaniu poprzedzającym zawarcie umowy. Pełnomocnicy argumentowali, iż wykładni umowy należy dokonywać zgodnie z zamiarem jaki strony miały w dacie zawierania umowy. W podobnym tonie wypowiadał się już wcześniej Sąd Najwyższy uznając, że:

Celem procesu wykładni jest – w wypadku umów – odtworzenie znaczenia jakie obie strony nadawały składanemu oświadczeniu woli w momencie jego wyrażania (subiektywny wzorzec wykładni). Przy tym sformułowanie art. 65 § 2 k.c. wprost zaleca, aby badanie nie ograniczało się do analizy dosłownego brzmienia umowy.

Proces interpretacji umowy nie może ograniczać się jedynie do badania jej tekstu lecz musi objąć wszystkie okoliczności umożliwiające ocenę, jaka była rzeczywista wola umawiających się kontrahentów i powinien przebiegać według reguł wykładni kombinowanej, dającej pierwszeństwo ustaleniu znaczenia spornych postanowień umowy według wzorca subiektywnego. Gdyby się okazało, że nie da się stwierdzić, jak strony rozumiały sporne postanowienia umowy w chwili jej zawarcia, Sąd powinien ustalić ich znaczenie według wzorca obiektywnego, opartego na założeniu, że zastosowanie reguł z art. 65 § 1 k.c. nakazuje otoczyć ochroną adresata oświadczenia woli, który przyjął je określając jego treść przy zastosowaniu starannych zabiegów interpretacyjnych.

wyrok Sądu Najwyższego z 20 stycznia 2011 r., sygn. akt: I CSK 193/10

W toku postępowania Sąd podzielił stanowisko Klienta SDO Legal w zakresie nieprawidłowego zakwalifikowania wydatków umownych, które zdaniem byłego dzierżawcy nie mogły zostać poniesione w związku z brakiem zgody wydzierżawiającego, jako kosztów niedokonanej przebudowy nieruchomości z dwóch przyczyn.

1. Przebudowa i zwiększenie powierzchni budynku nie mieściła się w zgodnej woli stron w dniu zawarcia umowy dzierżawy, co poparte było zapisami umowy i zeznaniami świadków.
2. Wydzierżawiający nie był zobowiązany do udzielania takiej zgody, bowiem czynności te nie zostały ujęte w umowie – jednostka mogła zgodzić się na przebudowę, ale poza zobowiązaniem umownym.

Stanowisko SDO Legal podzielił Sąd Okręgowy jako sąd I instancji oraz Sąd Apelacyjny. Byłemu dzierżawcy nakazano wyrokiem wydanie nieruchomości, a na rzecz Klienta Kancelarii zasądzono koszty postępowania sądowego. Wartość przedmiotu sporu wynosiła ok. 170.000,00 zł. Były dzierżawca skierował od wyroku skargę kasacyjną. Jednak w związku z prowadzonymi innymi postępowaniami sądowymi z byłym dzierżawcą oraz ewentualnym ryzykiem procesowym w tych sprawach, Klient Kancelarii wraz z byłym dzierżawcą doszli do porozumienia czego wynikiem było podpisanie ugody sądowej, której treść pomogliśmy wypracować. Tym samym zarówno to, jak i inne postępowania zostały ostatecznie zakończone.

Komentarz SDO Legal:

Jak widać niezwykle istotne jest odpowiednie konstruowanie umów, które pozwalają na zabezpieczenie Klienta przed negatywnymi skutkami mogącymi pojawić się na tle sporów. Ważnym jest, aby umowy zawierały zapisy, które w sposób maksymalnie odpowiedni będą pozwalały zabezpieczyć interesy strony reprezentowanej przy jednoczesnym poszanowaniu równowagi wszystkich stron umowy. W przypadku zaś pojawienia się sporów interpretacyjnych należy poszukiwać argumentacji i środków, które pozwolą na ujawnienie faktycznej woli stron. W tym znaczeniu powstaje konieczność ustalenia taktyki procesowej, mogącej w najwyższym stopniu odzwierciedlić prawidłowe działania Klienta. Pomimo sukcesu procesowego w sprawie warto jest podejmować rozmowy dotyczące polubownego rozwiązywania sporu, jak miało to miejsce w przedstawionym przypadku.